债务压顶 多元化乏力 “亚健康”的雅居乐能否破局

原标题:债务压顶 多元化乏力 “亚健康”的雅居乐能否破局 来源:企业观察报

作者 詹碧华

曾经是“华南五虎”之一的雅居乐(03383.HK),如今已时过境迁,格局转变,早已不复往日荣光。在雅居乐业绩高速增长的背后,雅居乐追求规模快跑而埋下的“隐患”也被逐渐显露,负债压顶、加之多元化业务仍需输血、增收不增利、经营性现金流很差的局面尤为突出,同时,还面临土地成本上升和海南楼市限购政策等多方面下行压力。

三道红线踩两道

近段时间以来,“三道红线”成为房地产行业绕不开的话题。新冠疫情的冲击还未结束,三道红线的提出直接给部分房企判了死刑。

为了控制房企有息负债的增长,监管部门设置了房企融资“三条红线”。即“剔除预收款之后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍”,该新规将于2021年1月1日起施行。

从雅居乐披露的上半年财务数据来看,雅居乐剔除预收款之后的资产负债率为72.79%,现金短债比为0.79,踩中两道红线。当期,其净负债率为73.3%,调整永续债之后的净负债率为114%,杠杆高企。与2019年相比,雅居乐融资成本略有下降,但仍然接近7%。融资成本直接影响企业的盈利能力。而融资成本的高低,除了受融资结构影响外,还与偿债能力有关,也就是说,公司的财务杠杆在一定程度上会影响融资成本水平。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《企业观察报》采访时指出,雅居乐连踩两道红线,对于雅居乐来说未来将面临降负债的压力,意味着雅居乐需要调整债务结构,并且在拿地以及项目等方面要调整步伐。

一位不愿具名的业内人士向《企业观察报》坦言,解决三道红线的问题。途径有三个:第一是释放股权,向市场再融资,增加资本金;第二是强化销售,但速度和价格关系需要考量,还要面对地方政府价格管控问题;第三是减少支出,少买地,但这是否会影响融资,需要判断。其中,最合适的方法还是1和3,第二是个大难题,主要价格管控权并不一定在企业身上。

在中央三令五申“房住不炒”的背景下,雅居乐丝毫没有放慢拿地的节奏,而且拿地金额逐渐攀升。目前,公司有超过一半的项目布局在三四线城市,而这些城市的房屋并不畅销,给雅居乐未来的业绩带来了不确定性。

海南一梦方初醒

2006年初,海南省陵水县公布“十一五”规划纲要。雅居乐乘着政策的东风,赚得了“华南五虎”的称号。海南清水湾项目是房地产业十分成功的一个案例,高售价和低成本为雅居乐带来了58%的超高的毛利,销售之火爆甚至一度成了雅居乐的摇钱树,如此成功的做法迅速引来了一众房地产商的效仿。

2007年,雅居乐以226元/平方米的超低价拿下海南清水湾一期12个地块,建筑总面积为296万平方米,吹响了清水湾项目的号角。

2008年,雅居乐又拿下了清水湾第二期土地,这次的拿地价格为207元/平方米,甚至比第一期的价格还要低。接着,雅居乐又顺利拿下清水湾第三期土地,至此,清水湾的全面布局算是完成了。

清水湾一二三期土地合计占地15000亩,整个项目的成本差不多155亿元。开盘后的清水湾项目也没有让雅居乐失望,甚至可以说火得一塌糊涂。2011年至2017年,分别为雅居乐带来72亿元、60亿元、78亿元、75亿元、70亿元、90亿元以及170亿元。除去成本后,雅居乐赚得盆满钵满。尝到甜头的雅居乐立刻在海南其他地方拿下大量土地,准备对清水湾项目来个葫芦依样。彼时的雅居乐一定自信满满,觉得房企龙头的宝座唾手可得。然而,人算不如天算,2018年海南省的一纸限售令,将雅居乐的美梦击得粉碎。

受限售令的影响,2018年清水湾项目的销售额只有100亿元左右,比起上年狂降70亿元。时至今日,清水湾项目依旧占雅居乐所有项目建筑总面积的10%,而且项目去化颇为缓慢。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对《企业观察报》表示,海南省是雅居乐重点布局的区域之一,而2018年海南省出台限购政策后对于雅居乐的业务产生重大冲击,由于对全域限购的严格政策内容,使得许多外地购房者被挡在门外,购房需求被遏制,直至现在仍未有放松,导致雅居乐在海南的销售业绩受到极大影响,并且利润的下滑也拉低了雅居乐整体的利润水平。但是并没有使得雅居乐放弃对海南的布局,随着海南近两年来放松落户限制以及人才引进政策的实施,雅居乐对海南楼市仍然持看好态度。

今年6月,《海南自由贸易港建设总体方案》的印发,让海南再次成为盛放机遇与财富的热土。在今年的中期业绩线上发布会上,雅居乐集体董事局主席兼总裁陈卓林称:“海南是‘金蛋’”,按照2020年上半年财报,雅居乐在海南新增土地储备约92359平方米,且有1000多亿总货值。按雅居乐的习惯,海南与云南会合并统计,总共拥有968.9万平方米的土储,占整体土储的18.3%,仅落后于粤港澳大湾区的24.7%。

陈卓林决心用“刻舟求剑”的姿态,死守海南这片土地。可眼前这个时代,已经过了房企继续豪横地大干快上的年份了。海南需要发展,可是绝不会将机会与风险捆绑在楼市上面,该减速的时候必须减速。

这一轮,海南发展的基础,真的建立在“自由”与“贸易”基础上,“港”的角色略显薄弱,现在海南的发展已经不再过度依赖地产支撑。即使此轮限购不满三年,海南地产业也很难再现当年的飞速增值。

于是问题产生了:在海南经济发展与房地产开发逐步脱钩之后,手中依然大量储备本地土储资源的企业,很可能把这些“金蛋”砸在手里。

员工流失 多元乏力

企业以人为本,一切商业模式,本质上只有一个,最高的工资给最优秀的人才,最优秀的人才创造最大的价值。陈卓林显然不懂这个道理。雅居乐的董事局清一色家族成员的架构早已备受诟病,一直被业内戏称为“皇族内阁”。

多年前雅居乐就曾对投资者承诺核心管理层改组,但最终也仅仅是将其原董事会执行董事陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陆倩芳调任为非执行董事,副总裁黄奉潮、梁正坚及陈忠其获委任为公司的执行董事。新上任的三位职业经理人,也都是其多年亲信,职责范围与之前并没有变化。

雅居乐的架构、流程和管控都相对繁复,运作效率较低的情况也丝毫没有改善,这就导致一些员工的不满,使员工离职率上升。

有观点认为,雅居乐的顶层设计没有真正改变,那么任何隔靴搔痒的表面改革都属于换汤不换药,无法从根本上解决雅居乐的问题。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,雅居乐员工离职率上升,一方面是在雅居乐近两年大举拿地之下,不断攀升的债务压力,现金流承压,加之雅居乐连踩两道红线,未来降低负债压力较大,导致员工心理波动较大。另外,雅居乐项目分布三四线城市占据相当一部分份额,未来发展面临的不确定性增加。

如今,随着地产行业进入调整深水区,寻找多元化的发展道路已经成为传统房地产企业普遍寻求的出路。雅居乐也不例外。

2016年由“雅居乐地产控股有限公司”更名为“雅居乐集团控股有限公司”,多元化战略全面升级。根据雅居乐相关公告介绍,在“以地产为主,多元业务并行”的营运模式下,目前雅居乐已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团多元并行的多元化格局。

陈卓林一直以来秉持着“不能把鸡蛋放在同一个篮子里”的原则,认为多元化的业务布局,有助于分散风险。但是,这种求稳也分散了可以集中发力的赛道,导致很多业务仍处于前期投资阶段。

当多个业务的投资需求同时增大时,对主营业务的盈利或举债要求也提出了更高的要求。

招股书披露,2017年至2019年,雅居乐集团及其他关联方对雅城集团的总收入贡献分别为99.4%、91.1%及78.9%,第三方的贡献分别为0.6%、8.9%及21.1%。由此看来,雅城集团的收入主要依赖于母公司雅居乐集团,而这会导致,雅城的风险因素将多与母公司相互捆绑。

2019年雅居乐计划在主业之外的非地产行业投入100亿,仅上半年雅居乐就投资了约90亿元,新增30个非地产项目。另外,物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期上升了63.9%、4.9%及68.9%。

伴随投资规模的扩大,雅居乐的债务也开始上升。

得益于专业化、精细化的管理和服务,雅居乐的“副业”发展态势看似很乐观。

“以地产为主,多元业务并行”的发展模式看似成效显现,但是,多元业务收入占比仅为10.1%,在地产收入89.9%占比面前微不足道。

在雅居乐的主营业务频频受挫的时候,布局未定的多元化赛道尚未长成;以雅居乐目前的负债水平,支撑着广泛布局的多元化赛道,未免吃力。

要会踩油门,更要学会踩刹车。激进的雅居乐疲态早已显现。一直处于“亚健康”状态的雅居乐,未能及时止损,至今几乎已经积重难返。而未来应该怎样保证资金链的畅通,是公司目前需要思考的。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《企业观察报》表示,对于雅居乐积极发展多元化布局,是顺应当前行业发展的顺势之为。当前房地产行业已经结束高速发展时期,加之调控政策频出,行业发展面临调整,多元化发展也是为了助力公司发展,打造新的增长点。但是从当前来看,多元化发展尚在初期探索阶段,酒店运营等板块持续亏损,承受着转型非地产业务带来的阵痛,雅居乐多元化板块未来盈利情况尚未可知。

(编辑:王星)

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